垫资的定义与性质
定义：垫资是暂替他人支付费用的行为，在贷款场景中，即指为借款人先行垫付资金。
性质：垫资行为具有临时性、代为支付性及追偿权的法律特征。它并非费用的最终承担，垫资方只是暂时提供资金支持，并预期后续会由借款人或实际应承担责任的一方偿还。
从操作流程上看，垫资抵押并非单一环节，而是涉及多个连续步骤。首要步骤是债务评估与垫资介入，借款人需明确原有抵押债务的具体数额与期限，垫资方据此提供资金用于结清原债权。这一过程的核心是资金过桥，其期限往往较短，利率约定通常高于常规贷款。紧随其后的是权属过渡阶段，原抵押解除后，房产所有权在法律上短暂回归借款人，但实际控制权可能受到垫资协议的约束。环节是新抵押的设立，借款人需向新的贷款机构成功申请抵押贷款，并用该笔资金偿还垫资款项，至此一个完整的垫资抵押循环才告结束。
两类过桥贷特点不同：民间“过桥贷”以天计，利率高但操作灵活；政府主导型“过桥贷”时间稍长、利率低，需满足政府条件。
过桥资金周转流程是：一家A企业在银行贷款，到期还不上了，资金掮客知道个人B有钱，可以先垫款，A企业给个人B比较高的利息。A企业抵押了自己的房产、土地等作担保。，个人B把钱打给A企业，A企业把钱打给银行还款。就完成了过桥资金的一个周转过程。手续费一般是千分之三，如果金额大费用会更高。